Der Preis steht still, die Hypothek zieht den Gürtel enger

Im Oktober selbst konnten die Preise nicht wachsen. Nach saisonbereinigter Berechnung fielen sie um 0,2 Prozent gegenüber dem Vormonat, ohne diese Korrektur lagen sie im Monatsvergleich flach. Das ist kein Widerspruch zur Jahreszahl von 0,5 Prozent, sondern eine Warnung: Der Vergleich mit dem Vorjahr hält die Erinnerung an alte, teurere Zeiten fest. Die aktuellen Preise ziehen bereits nach unten.

Ihre Leine haben höhere Hypothekenzinsen. Der durchschnittliche Zinssatz für eine fünfjährige Festzinshypothek lag bei 5,99 Prozent und damit an der 6-Prozent-Marke, die erstmals seit drei Jahren erreicht wurde. Für zweijährige Darlehen waren es 5,97 Prozent. Wer bereits zu einem festen Zins tilgt, merkt die volle Wucht erst bei der Anschlussfinanzierung. Neue Käufer und Haushalte, die refinanzieren müssen, spüren sie sofort. Der Hauskauf wird zur Abzahlung eines Darlehens, das nicht sinkt, während das Gehalt unter schwankenden Bedingungen um seine Belastbarkeit ringt.

Die Bank of England selbst hatte ihren Leitzins zuletzt bei 3,75 Prozent gehalten. Das bedeutet nicht, dass Hypotheken billig bleiben. Festzinskredite richten sich auch nach den Swap-Zinsen, die von den Anleihekosten an den Kapitalmärkten beeinflusst werden. Die jüngste Volatilität trieb diese Sätze nach oben. Für die kommende geldpolitische Sitzung wurden bereits 4 Prozent erwartet, der erste Anstieg seit drei Jahren. Sorge über Energiepreise und Inflation verstärkte diese Erwartungen. Eine unveränderte Notenbankentscheidung kann somit teure Kredite für Hauskäufer bedeuten.

Dass die Käufer die Tür schließen, zeigen die genehmigten Hypotheken. Im September wurden 53.400 Darlehen für Hauskäufe freigegeben. Der Durchschnitt der vorangegangenen sechs Monate lag bei 58.800, und gegenüber dem Vorjahr betrug der Rückgang annähernd ein Fünftel. Angebote von Maklern beschreiben nachlassende Kaufsuche. Haushalte blicken weniger zuversichtlich auf die eigene finanzielle Zukunft, weil ihnen die monatliche Rechnung inzwischen weniger Spielraum lässt.

Homes for sale outnumber families wanting to buy them,creating a buyers' market. Schon im August hatte sich das Wachstumstempo auf 0,8 Prozent verlangsamt, den niedrigsten Monatswert seit Juli 2024. Der Oktober war deshalb kein einzelner Schreck, sondern die Fortsetzung einer Entwicklung. Der durchschnittliche Hauspreis lag zudem 5.324 Pfund unter seinem Stand vom April. Seit langem aufgestaute Nachfrage löst sich auf, aber sie verschwindet nicht einfach; sie wartet nur auf einen Preis, der zu den Zinsen passt.

Robert Gardner, Chefökonom von Nationwide, erwartet weitere Rückgänge. Surveyor berichten, dass die Anfragen neuer Käufer schwach bleiben. Das�� £4,7 Milliarden umfassende Programm „Your First Home“ soll Erstkäufer unterstützen, die keinen geldlichen Rückhalt durch Familie haben. Doch nach Einschätzung von Tom Bill von Knight Frank überdeckt der Anstieg der Hypothekenkosten jedenfalls derzeit den Effekt solcher Hilfen. Möglicherweise fällt die Unsicherheit in den kommenden Monaten etwas ab. Angebotspreise müssen sich aber der deutlich härteren Finanzlandschaft anpassen.

Die Originalquelle verlangt dabei mehr Misstrauen, als die nüchterne Zahlenkolonne vermuten lässt. Sie stammt von Nationwide, selbst einem der größten Hypothekenanbieter des Landes. Die der Erhebungsstelle zugeschriebene 75-prozentige Unabhängigkeit senkt das Misstrauen, beseitigt es aber nicht. Die zugrunde liegenden Interessen der Kreditgeber müssen seziert werden: Sie vergeben das Geld, bewerten die Häuser als Sicherheiten und veröffentlichen einen Markt, in dem ihre eigene Bilanz geführt wird.

Das ist noch kein Beleg für eine Manipulation der Zahlen. Es ist ein Grund für die Frage, wie die Daten erhoben, welche Verkäufe erfasst und wie Schätzungen später korrigiert werden. Ein Hauskäufer, der bei 6 Prozent Zinsen nicht mehr finanzierbar ist, hat einen anderen Blick auf den Markt als ein Institut, das zugleich Kredite anbietet und Hauspreise bewertet. Beide blicken auf dieselben Türen, aber nicht mit denselben Interessen.

Deshalb ist die 0,5 Prozent kein Beweis für Stabilität. Sie beschreibt einen Durchschnitt, während einzelne Haushalte unter ihren Schulden erstarrt sind. Ein Haus kann nominell 273.566 Pfund wert sein und für seinen Besitzer trotzdem zu teuer, wenn die Rate das Einkommen auffrisst. Solange Käufer abwarten, Angebote über dem Markt bleiben und Kreditanträge zurückgehen, hat der Preis seine Stärke verloren, auch wenn die Statistik noch ein Wachstum von einem halben Prozent zählt. Der Markt ist nicht eingefroren. Er wartet auf den Moment, in dem sich Zinsen und Einkommen wieder vertragen. Bis dahin steht das Haus still. Die Schulden nicht.