Die Knappheitskrise und ihre 480.000 Gegenrechnung

Die Bauträger schaffen also neuen Wohnbestand, auch wenn sie Mühe haben, ihre Häuser zu verkaufen. Baufabriken lassen sich schlecht stilllegen, nur weil das Geschäft schlecht läuft. Also bauen sie weiter, locken mit Rabatten und Hypothekenzins-Zuschüssen, senken Preise und hoffen, dass der Bestand nicht länger wird als ihre Geduld. Die Absatzrate bleibt lau.

Und doch hat die Diagnose der Bauindustrie einen harten Kern. Die primäre Ursache der Wohnkrise ist die unzureichende Produktion neuer Häuser durch die Bauträger. Nach der Finanzkrise stieg die Nachfrage nach Wohnimmobilien dramatisch, die Hauspreise stiegen, doch der Hausbau kam nicht mit. Mehrere Faktoren verschärften das Problem in den vergangenen Jahren und machten die Krise besonders akut. Eine getrennte Auswertung des Mortgage Reports stützt diesen Produktionsbefund.

Die 480.000 sind ein Schnappschuss einer anderen Uhr. Seit Mitte 2024 liegt der Bestand neuer Einfamilienhäuser zum Verkauf über alle Baustufen 45 bis 55 Prozent über dem Niveau von 2019, auf dem höchsten Stand seit 2005 bis 2007. Im September lag er 49 Prozent über September 2019 und 68 Prozent über September 2020. Die Zahl war nicht saisonbereinigt. Bei der damaligen Verkaufsrate reichte der Bestand rechnerisch 8,6 Monate. Das ist keine Knappheit im Neubaumarkt, sondern reichlich Ware im Verhältnis zum Absatz.

Auch die Baugruben erzählen keine Verknappungsgeschichte. Der Rohbaubestand sank im September um 5,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf 253.000 Häuser. Das ist kein Beleg für eingestellten Bau: Verkäufe und Fertigstellungen verschieben Häuser zwischen den Bestandskategorien. Gegenüber Juli 2019 lag der Rohbaubestand 27 Prozent höher, gegenüber September 2020 sogar 41 Prozent. Fertiggestellte Häuser zum Verkauf sanken leicht auf 111.000, lagen aber 48 Prozent über September 2019 und 227 Prozent über September 2021. Lagerbestand wird abverkauft, nur nicht schnell genug für das Neubautempo.

Der Preis trägt ebenfalls einen Buchhaltungstrick. Der nationale Medianpreis neuer Einfamilienhäuser bildet Anreize und Hypothekenzins-Zuschüsse nicht ab; er zeigt nur die Preise aus den Kaufverträgen. Er zeigt den Trend der Anpassung, nicht die vollständige Preisrechnung. Rabatte, Zinshilfen und Preissenkungen erscheinen nicht zwingend an derselben Stelle. Die Bruttomargen der Bauträger, also der Erlös nach den direkten Baukosten, sind eingebrochen. Ein niedrigerer Vertragspreis bedeutet daher nicht automatisch gesunde Nachfrage.

Hier liegt der strukturelle Widerspruch. Rund zwei Drittel des amerikanischen Wohnbestands bestehen aus Einfamilienhäusern. Ein vorhandenes Haus ist aber nicht automatisch verfügbar: Es kann bewohnt sein, am falschen Ort liegen, zu teuer sein oder nicht den Bauwünschen entsprechen. Die 480.000 neuen Wohnungen sind zudem ein nationaler Bestand über alle Baustufen. Daraus folgt nicht, dass in jeder Stadt und für jedes Einkommen ein passendes Angebot existiert. Eine landesweite Zahl kann lokale Knappheit weder widerlegen noch beweisen.

Die Behauptung einer landesweiten Verknappung neuer Häuser wird durch diese Zahlen jedenfalls nicht gedeckt. Auf der einen Seite fehlen passende und bezahlbare Häuser für Käufer. Auf der anderen stehen neu gebaute Häuser, die ihre Bauträger mit Abschlag, Zinshilfe und Fertigstellungshärte loswerden müssen. Das ist kein Überfluss, der alle Beteiligten glücklich macht. Es ist ein Ungleichgewicht.

Die sauber belegte Fassung lautet: Die Produktion neuen Wohnraums hat die Nachfrage nach der Finanzkrise nicht mitgehalten, mehrere Faktoren haben die Lücke verschärft. Zugleich ist der Bestand neuer Einfamilienhäuser hoch, die Absatzrate schwach, und die Preisanreize zeigen den Druck der Bauunternehmen. Eine Wohnkrise bleibt ein reales Problem. Die Formel, es fehle überall am selben Haus, geht an den Daten vorbei. Das ist keine reine Knappheitskrise, sondern ein strukturelles Ungleichgewicht: Haushalte suchen, Bauträger stoßen an, und eine einzige nationale Zahl verdeckt beide Vorgänge.