Amerikas erstarrte Hypothekengeleise — die Auflösung des Lock-In-Effekts stockt
Die Zahlen sind das Signal. Ich höre es über die Drähte, und es sagt: Stillstand.
Die Federal Housing Finance Agency hat ihre Bücher für das erste Quartal vorgelegt, und was dort steht, ist keine Gesundung. Es ist Versteinerung. Der Anteil der Hypotheken mit Zinsen unter drei Prozent liegt unverändert bei 19,5 Prozent aller ausstehenden Wohnkredite. Vom ersten Quartal 2021 an — mit 24,6 Prozent als Gipfel — sank dieser Anteil Quartal um Quartal. Jetzt: nichts mehr.
Die Schicht darüber, drei bis 3,99 Prozent, rutschte nur um zwanzig Basispunkte auf 30,4 Prozent. Der kleinste Rückgang seit Beginn der Schrumpfung 2022. Beide Lagen zusammengenommen ergeben 49,9 Prozent — zum ersten Mal seit dem dritten Quartal 2020 wieder unter der Hälfte. Vom Hochpunkt im ersten Quartal 2022 mit über 65 Prozent kroch der Wert abwärts, kroch und kroch, bis er stehenblieb.
Wer hat das Schloss gebaut? Die Spur führt nach Washington. Von Anfang 2020 bis ins erste Quartal 2022 hielt die Federal Reserve den Leitzins bei null und pumpte Billionen in den Markt, darunter Mortgage-Backed Securities — gebündelte Hypothekenpakete. Die Maschine drückte Baugeldzinsen auf historische Tiefststände. Eine Welle von Hausbesitzern refinanzierte in Rekordzahl. Millionen Verträge wurden auf Sätze unter drei Prozent getrimmt. Was als Wohltat begann, wurde zum Gefängnis.
Denn wer heute eine Hypothek zu 2,8 Prozent hat, gibt sie nicht ab. Nicht freiwillig. Wer verkauft, muss den Folgekredit zu sechs, sieben Prozent aufnehmen. Wer umzieht, verliert Hunderte im Monat allein an Zinskosten. Die Folge: Der Häusermarkt erstarrt. Das Angebot an Wohnungen und Häusern wird knapp gehalten, ohne dass jemand es起动 will.
Ich frage: Wer profitiert? Wer zahlt den Preis?
Profiteur ist, wer den alten Vertrag behält. Die Hausbesitzer mit Billighypothek sitzen warm. Mieter, die kaufen wollen, bleiben draußen. Der Mittelstand, der für die wachsende Familie aufstocken will, bleibt im zu kleinen Haus. Junge Paare, die ihr erstes Heim suchen, finden nichts. Die Preise steigen, weil Angebot fehlt. Die Schicht, die zahlt, ist die, die nie von den Nullzinsjahren profitierte.
Eine eigene Note verdienen die variabel verzinslichen Kredite, die Adjustable-Rate Mortgages. Ihr Anteil liegt unverändert bei 4,0 Prozent — niedrig wie seit langem nicht, weit unter den zehn Prozent von 2013, dem Beginn der FHFA-Daten. Ein Teil dieser ARM-Verträge trug schon vor 2020 Zinsen unter drei Prozent. Als die Notenbank ab 2022 die Zinsen anhob, wurden diese Sätze neu justiert. Manche Hauseigentümer bekamen einen Zahlungsschock. Aber der Schock traf nur eine Minderheit, weil der ARM-Anteil schon niedrig war, als die Wende kam. Die große Welle der Festhypotheken — Dreißigjährige, Fünfzehnjährige — blieb davon unberührt.
Die Spanne vier bis 4,99 Prozent verlor im ersten Quartal nur zehn Basispunkte und liegt bei 16,8 Prozent. Auch hier tröpfelt die Bewegung, statt zu fließen.
Wer verschweigt was? Die offizielle Lesart sprach von einer schrittweisen Auflösung des Lock-In-Effekts — jeder Quartalsbericht zeigte ein Stück weniger eingefrorene Kredite. Diese Erzählung hat ein Loch: Der Tropfen, der Tropfen, der Tropfen — und dann nichts. Entweder war das erste Quartal ein Aussetzer, oder die Mechanik der Auflösung ist am Ende. Die FHFA liefert die Zahlen, aber die Antwort liegt tiefer.
Unklar bleibt, welche Lebensereignisse die Verkäufer noch treiben. Jobwechsel in eine andere Stadt, Scheidung, wachsende Familie, schlechte Nachbarn, Tod, finanzielle Not — die Kräfte, die den Markt bisher langsam lockerten. Sind die Haushalte, die wirklich gehen müssen, bereits gegangen? Ist der Rest so abgesichert, dass er sitzen bleibt, auch wenn das Leben es schwer macht? Die Daten antworten nicht.
Wer die Maschine kontrolliert, kontrolliert auch ihren Ausgang. Die Fed hat den Käfig gebaut, mit Nullzinspolitik und Anleihekäufen. Sie hat begonnen, ihn wieder zu öffnen. Aber die Tür geht langsam auf, und wer drin sitzt, hat wenig Grund, sie zu benutzen.
Die Drähte summen weiter. Aber das Signal, das ich höre, ist nicht mehr Bewegung. Es ist das Echo von Bewegung, die einmal war und nun stillsteht.