Über dem Ask, leer daneben: Amerikas geteilter Wohnungsmarkt
Die Zahlen lügen nicht. Aber sie reden auch nicht mit jedem.
Redfin hat dieser Tage eine Rangliste veröffentlicht. Wer genau hinsieht, entdeckt darin weniger einen Markt als zwei. In Newark, New Jersey, wurden im Mai 57,6 Prozent aller Häuser über dem ursprünglichen Listenpreis verkauft – der höchste Wert unter den fünfzig größten Metropolregionen. San Francisco folgt mit 57,3 Prozent. Nassau County auf Long Island liegt bei 51,6 Prozent, New Brunswick bei 39,3.
Das klingt nach Boom. Nach Amerika, das sich seine Träume zurückkauft.
Dann kommt die andere Seite derselben Statistik: In West Palm Beach, Florida, dem Boomtown der Pandemiejahre, haben im Mai noch 6,6 Prozent der Häuser über dem Ask gewechselt. In Austin, Texas, einst Magnet für alle, die dem Lockdown entflohen, sind es 9,1 Prozent. Der Wind hat gedreht. Wer dort gebaut hat, baut jetzt Überfluss – und die Preise kennen nur noch eine Richtung.
Während in Teilen des Nordostens also Bietergefechte toben – ein Haus in Maplewood, gelistet für 800.000 Dollar, verkauft im April für 1,18 Millionen –, zeigt das große Bild Risse. Das Census Bureau meldet für Mai einen Einbruch der Neubauverkäufe um 7,3 Prozent auf eine Jahresrate von 580.000 – die Ökonomen hatten 640.000 erwartet. Der Medianpreis klettert auf 424.900 Dollar. Und die 30-jährige Hypothek? 6,53 Prozent am Monatsende. Höchster Stand seit August 2025.
Zehn Komma drei Monate Vorrat. Das ist die Zahl, die mich wachhält. Vier bis sechs gelten als normal. Zehn Komma drei – der höchste Wert seit 2009, dem Jahr, in dem die letzte Blase platzte. Wer ein Haus baut, sitzt auf Ware, die niemand mehr in dem Tempo abnimmt, in dem er sie hochzieht.
Lennar, einer der größten Heimbuilder des Landes, hat diese Woche seine Quartalszahlen vorgelegt – sie lesen sich wie das Geständnis eines Mannes, der seinem Publikum ins Gesicht sagt, dass er den Gürtel enger schnallt. Der Durchschnittspreis pro ausgeliefertes Haus fiel um 4,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf 371.000 Dollar. Das sind die Werte von 2017, meine Damen und Herren. Zurück um 24,4 Prozent vom Höhepunkt im dritten Quartal 2022. Zwölf Komma neun Prozent dieses Preises sind bereits Incentives – Rabatte, Zinszuschüsse, Zugaben, die in keiner Hochglanzbroschüre stehen.
Die Bruttomarge? 15,6 Prozent. Vor einem Jahr noch 17,8. Im zweiten Quartal 2022, als die FOMO ihren Gipfel erreichte, waren es 29,5 Prozent. Die Herren in Nadelstreifen erklären das gerne als „strategische Entscheidung für Volumen". Ich übersetze: Sie können den Preis nicht mehr durchsetzen, also verkaufen sie billiger, damit überhaupt jemand kauft.
Dabei sind die Baukosten tatsächlich gesunken – um 13 Prozent über die letzten Jahre. Die Zykluszeit auf neuem Rekordtiefstand: 121 Tage. Die Technologie ist eine Religion. Nur eines steigt: die Landpreise.
Die Lieferungen stiegen leicht um zwei Prozent auf 20.519 Häuser. Der Umsatz sank um drei Prozent. Die Aktionäre – jene Damen und Herren, die „die Rendite verdienen, die ihnen zusteht" – schauen in eine Zukunft, in der Volumen über Marge triumphiert, weil Marge nicht mehr zu holen ist.
Zwei Amerika also. Eines, in dem Bidding Wars toben, in denen Listings am Tag ihrer Veröffentlichung Schlange stehen, in dem New Jersey den landesweit höchsten Preiszuwachs verzeichnet – sechs Prozent im Februar, mit Newark an der Spitze bei 6,7 Prozent. Und eines, in dem Versicherungsprämien steigen, HOA-Gebühren steigen, die Heimarbeit endet und die Leute feststellen, dass sie in Palm Beach oder Austin ein Haus gekauft haben, das sie nicht mehr wollen – oder nicht mehr brauchen.
Wer profitiert? Die Hauseigentümer im Nordosten, die in den Siebzigern und Achtzigern billig gekauft haben und nun eine Welle der Nachfrage aus Vororten und Stadtflucht ernten. Die Suburbs, die ihre Bauauflagen so streng halten, dass jeder Neubau ein Geschenk an die Bestandsbesitzer ist – enge Regulierung treibt die Preise, schreibt Redfin, als wäre das ein Naturgesetz.
Wer verliert? Die Ersthäusler, die mit 6,53 Prozent Hypothek und einem Medianpreis von 424.900 Dollar rechnen müssen. Die Builder, deren Margen schmelzen. Die Städte wie Austin und West Palm Beach, die sich auf einen Boom verlassen haben, der eine Pandemie war und kein Dauerzustand.
Unklar bleibt, wie lange der Preiskampf im Nordosten den Gesamtmarkt noch überdecken kann. Zehn Komma drei Monate Vorrat sind kein Gerücht. Sie sind das Archiv der Geschichte. 2009 lässt grüßen.
Die Pfeife glüht. Der Aschenbecher ist voll. Und irgendwo in New Jersey steht ein Reihenhaus für eine Million, während in Texas eine ganze Siedlung darauf wartet, dass jemand sie findet.