Angebot auf Zehn-Jahres-Hoch — und die Verträge stecken im Schlamm fest

Was die NAR heute ausstrahlte, lässt sich in einem Satz fassen: Die Vorverkaufsverträge für bestehende Häuser — unterschriebene Kontrakte, die noch nicht beurkundet sind und jederzeit platzen können — haben sich im August ein winziges Stück vom Fleck bewegt, auf dem sie seit Jahren kleben. Minimal nach oben. Vom revidierten Tiefstwert, versteht sich. Der Juli wurde heute nach unten korrigiert auf das zweitniedrigste Niveau der gesamten Datenreihe, die bis 2010 zurückreicht. Nur das Allzeittief von Januar dieses Jahres liegt noch darunter.

Eine halbe Zeile in den Charts. Und trotzdem erzählt jeder Prozentsatz ein anderes Bild.

Schauen wir genauer hin. Im Jahresvergleich fielen die Vorverkaufsverträge im August um 4,7 Prozent, saisonbereinigt. Ohne die Glättung sind es 4,9 Prozent. Gegenüber August 2021, also bevor die große Preisrakete zündete, liegt der Einbruch bei 39 Prozent. Gegenüber 2020 sogar bei 45. Gegenüber 2019 minus 33, gegenüber 2018 minus 32. Selbst im Vergleich zum August 2010 — mitten in der damaligen Immobilienkrise, dem ersten August in dieser Datenreihe — stehen wir noch immer 13 Prozent tiefer. Vier Jahre lang, heißt es aus derselben Quelle, liegt das Verkaufsvolumen bereits unter den damaligen Tiefstwerten. Der kommende September wird den vierten Jahrestag dieser Bodenhaftung vollenden. Die Ursache trägt einen Namen, den Sie längst kennen: Affordability Crisis. Die Preise, die während der Explosion von Mitte 2020 bis Mitte 2022 in die Höhe schossen, ergeben für viele Käufer wirtschaftlich keinen Sinn mehr.

Und jetzt zum Signal, das mich aufhorchen ließ. Während die Nachfrage am Boden klebt, hat sich die Zahl der angebotenen Bestandshäuser auf den höchsten Stand seit über zehn Jahren gehoben. Zehn Jahre Hoch — und die Käufer fehlen. Wer kontrolliert hier eigentlich wen? Wer zahlt am Ende den Preis?

Die Aufschlüsselung nach Regionen zeigt: Es ist überall schlecht. Im Süden stiegen die Vorverkäufe gegenüber Juli um 2,3 Prozent, saisonbereinigt — und landeten auf dem zweitniedrigsten Stand aller Zeiten. Jahresvergleich: minus 3,8 Prozent, gegenüber 2021 ein Minus von 38 Prozent. Im Westen plus 3,3 Prozent gegenüber dem Vormonat, ebenfalls zweitniedrigster Wert; im Jahresvergleich minus 6,7 Prozent, gegenüber 2021 sogar minus 47,5. Der Mittlere Westen rutschte monatlich um 1,6 Prozent ab, im Jahresvergleich minus 4,9. Der Nordosten fiel monatlich um 4,2 Prozent — die größte Korrektur im August — und liegt im Jahresvergleich bei minus 3,9 Prozent. Vier Regionen. Keine einzige schickt ein echtes Lebenszeichen.

Was wie ein kleiner Anstieg aussieht, ist also keiner. Es ist ein statistischer Atemzug in einer Stagnationsspirale, die seit annähernd vier Jahren ihre Kreise zieht. Der Juli wurde nach unten revidiert, der August kletterte zurück auf das ursprünglich gemeldete Juliniveau. Die NAR selbst spricht von „stuck deep in the mud".

Und die nächste Variable schwingt bereits. Die Hypothekenzinsen für die im August unterschriebenen Verträge waren noch niedriger als heute. Der 30-jährige Festzins liegt nach Freddie Mac im Wochenmittel bei 6,95 Prozent. Die Tagesmessung von Mortgage News Daily liegt seit Tagen über 7 Prozent und notiert heute bei 7,19. Jeder August-Vertrag wurde zu besseren Konditionen unterzeichnet, als sie jetzt herrschen. Was passiert mit den Abschlüssen im September und Oktober, wenn die Stornierungsquote, die nach NAR-Angaben ohnehin hoch läuft, weiter steigt? Genau dort sitzt die offene Frage.

Lawrence Yun, Chefökonom der NAR, sagte heute, die Käufer hätten „steady" Verträge unterschrieben, obwohl die Zinsen stiegen. Ich höre das Wort „steady" und taste die Frequenz ab. Steady ist nicht dasselbe wie wachsend. Steady kann auch heißen: noch nicht abgestürzt.

Was bleibt, ist ein Sender, ein Signal, viele Störungen. Eine einzelne Quelle, deren Häuser ich nicht betreten habe. Ich werde diese Zahlen weder über- noch unterinterpretieren. Wenn das Angebot so hoch steht wie seit einem Jahrzehnt nicht und die Nachfrage sich nicht rührt, dann stehen Käufer und Verkäufer an gegenüberliegenden Enden desselben Drahtes — und hören einander nicht. Kein Crash, noch nicht. Aber ein Markt, der auf einer Frequenz sendet, die sonst niemand abonniert hat. Was im nächsten Quartal passiert, ob die Rate über 7 Prozent das Geschäft weiter abwürgt, ob der Süden seine Mini-Erholung verteidigt, ob der Westen seinen Rekord-Tiefstand vom Juli wieder anfährt — das ist die nächste Frequenz, die ich abhören werde.