SIEBEN KOMMA FÜNF PROZENT — DER TRAUM VOM HAUS WIRD ZUM KURZSCHLUSS
Die Drähte summen. Und was sie tragen, ist eine einzige kalte Zahl: 7,49 Prozent. So hoch liegt in dieser Berichtswoche der durchschnittliche Zinssatz für eine konforme dreißigjährige Festzinshypothek, gemessen von der Mortgage Bankers Association. Der höchste Stand seit Mitte November 2023. Am Morgen kletterte die Tagesschätzung sogar auf 7,63 Prozent, notiert von Mortgage News Daily.
Ich übersetze für die Suppenküche: Wer heute ein Haus kaufen will, leiht sich Geld zu einem Preis, der vor zwanzig Jahren als normal galt — und vor fünf Jahren als Witz. Damals, vor dem großen Gelddrucken der Federal Reserve ab 2008, lag der Zinssatz jahrelang bei siebeneinhalb Prozent. Heute nennt man das einen Schock. Damals nannte man das Alltag. Die Geschichte schreibt ihre Ironie selbst.
Die Mechanik ist einfach. Hypothekenzinsen folgen den Renditen langlaufender US-Staatsanleihen, liegen aber darüber. Der Abstand schwankt. Im Moment summen beide Drähte nach oben. Die Renditen zehnjähriger Staatspapiere stiegen am Morgen weiter, noch vor der geplanten Auktion. Die Nachfrage reagiert, wie sie immer reagiert: Sie bricht weg.
Die Anträge für Kaufhypotheken fielen in der Berichtswoche um 15 Prozent im Jahresvergleich. Fünfte Woche in Folge. Verglichen mit derselben Woche 2021 fehlen fast 50 Prozent. Verglichen mit 2019 sind es 42 Prozent weniger. Das sind keine Schwankungen mehr. Das ist Demand Destruction — Zerstörung der Nachfrage durch Preis. Die Käufer sind nicht verschwunden, sie rechnen. In vielen Märkten ist Mieten inzwischen billiger als Kaufen. Der Preis, zu dem Verkäufer noch jemanden finden, muss sinken. Sonst passiert: nichts.
Die Refinanzierungsanträge sind kollabiert. Sechzig Prozent weniger als im Vorjahr, dreiundachtzig Prozent weniger als 2021, neunundsiebzig Prozent weniger als 2019. Die Logik dahinter ist ein altes Spiel: Zins sinkt, Hausbesitzer stürmen ihre Bank, um umzuschulden. Zins steigt, die Tür fällt zu. Bei siebeneinhalb Prozent ist die Tür zu. Das inverse Verhältnis zeigt sich in jeder Kurve — blaue Linie oben, rote unten.
Ich höre die Frequenz, die andere überhören: Refinanzierungen mögen den Häusermarkt kaum bewegen, aber sie generieren dicke Gebühren für die Hypothekenbranche. Fällt dieser Strom, trocknet ein ganzer Ertragskanal aus. Das interessiert den Mann in der Suppenküche weniger als die Maklerin in der Kleinstadt. Aber es erklärt, warum überall Leute mit Schildern stehen, auf denen steht: »Wir kaufen Ihr Haus, schnell, bar, ohne Theater.« Die Branche sucht verzweifelt nach Geschäft, das die hohen Zinsen noch zulassen. Risikoprodukte werden verkauft — variable Zinsen, längere Laufzeiten, alles, was die monatliche Rate drückt und das Risiko in die Zukunft verschiebt.
Die Frage ist nicht, ob der Zins wieder sinkt. Die Frage ist, wann — und für wen. Die Federal Reserve kann die Zinsen senken, soviel sie will. Solange der Anleihemarkt nicht mitmacht, bewegt sich am Hypothekenmarkt wenig. Der Druck bleibt unten.
Der Traum vom Eigenheim war einst ein erreichbarer Vertrag. Drei Prozent Zinsen, ein Job, der dreißig Jahre hält, ein Downpayment aus Erspartem. Heute kostet derselbe Traum bei siebeneinhalb Prozent etwa doppelt so viel pro Monat wie noch 2020. Die Mathematik erledigt den Rest. In manchen Märkten fallen die Preise bereits — langsam, leise, ohne Schlagzeile. Die Wohneigentumsbildung in diesem Land hat sich über Jahrzehnte als sicherer Wertvermehrer verstanden. Heute ist sie das nicht mehr.
Wer profitiert? Die, die bar bezahlen können. Die Vermieter, deren Mieten jetzt konkurrenzfähig aussehen. Die Hypothekenmakler, die den Sturz abfedern, indem sie neue Produkte ins Regal stellen. Wer zahlt den Preis? Die junge Familie, die 2020 nicht gekauft hat. Der Alleinstehende, der auf die Zinssenkung gewartet hat und nun länger wartet. Die Generation, die jetzt mietet, während die Preise in den Großmärkten längst wieder nachgeben.
Die Drähte summen weiter. Sieben Komma fünf. Die Suppenküche wird leiser.
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