Das Versprechen vom Mietergewinn zerbricht an der Realität
Es war eine beruhigende These. Multifamily-Mieten verlangsamen sich landesweit, weil das Angebot durch Neubauten steigt und die Nachfrage schwächer wird. Das verschiebt die Macht zu den Mietern. So wurde es im Sommer 2025 erzählt, als ein Anstieg der Bautätigkeit und eine Abkühlung der Nachfrage den Markt für Wohnungen ins Wanken brachte. Die Erzählung hatte Ökonomen, Investoren und Vermieter gleichermaßen im Griff.
Die Fakten, auf die sich diese Erzählung stützte, bröckeln jetzt. Im Juli 2025 wuchsen die Mieten in Mehrfamilienhäusern um 2,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Einfamilienhäuser zur Miete legten im selben Zeitraum um 3,4 Prozent zu. Damit schien die Lücke zwischen den Segmenten groß genug, um das Narrativ vom Mietergewinn zu tragen. Die Differenz erreichte im Juni nahezu 29 Prozent auf nationaler Ebene, mehr als doppelt so hoch wie vor der Pandemie, als sie zwischen 10 und 14 Prozent lag. Das war keine kleine Verwerfung. Es war ein struktureller Bruch.
Doch im August 2025 beschleunigte sich das Wachstum der Multifamily-Mieten erneut und breitete sich über mehr große Metropolen aus. Die nationalen Mieten stiegen nach ZORI-Daten im September um 2,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Kluft beginnt sich zu schließen, nicht weil die Einfamilienhaus-Mieten nachgeben, sondern weil die Wohnungsmieten aufholen. Die einseitige Verlangsamung, die das Narrativ nährte, entpuppt sich als Zwischenhoch. Sie fiel in eine Phase, in der die Mietsteigerungen 2023 bis 2025 ohnehin nachließen und in vielen Märkten, insbesondere bei Multifamily, sogar nominale Rückgänge verzeichneten.
Die kumulierten Zahlen verdeutlichen den Druck, der sich seit Pandemiebeginn aufgebaut hat. Der größte Teil der Mietsteigerungen fiel in die Jahre 2021 und 2022. Seit Januar 2020 sind die mittelklassigen Einfamilienhaus-Mieten in den USA um 47 Prozent explodiert. Multifamily-Wohnungen legten im selben Zeitraum um 30 Prozent zu. Unter den größten Metropolregionen verzeichneten Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach bei Einfamilienhaus-Mieten ein Plus von 65 Prozent, Cleveland 60 Prozent, Tampa Bay 59 Prozent, Riverside-San Bernardino 53 Prozent, Atlanta 52 Prozent, Chicago 51 Prozent. Bei Wohnungen: Miami 47 Prozent, Riverside-San Bernardino 46 Prozent, Tampa Bay 41 Prozent, Cincinnati 38 Prozent, St. Louis 38 Prozent.
Der Markt ist nicht einheitlich. Aber er verhält sich zunehmend so, als wäre er es. Der entscheidende Punkt liegt nicht in der Vergangenheit, sondern im aktuellen Pfad. Die aktuellen jährlichen Mietsteigerungen liegen nominal unter dem Niveau vor der Pandemie, als die Steigerungen etwa 4 Prozent betrugen. Doch die Richtung stimmt nicht mehr. Daten aus dem Zillow Observed Rent Index zeigen, dass sich die Mietsteigerungen in beiden Segmenten wieder beschleunigen. Einfamilienhaus-Mieten stiegen im Jahresvergleich um 3,2 Prozent, der höchste Wert seit Januar 2025. Wohnungsmieten legten um 2,4 Prozent zu, der höchste Wert seit Juni 2023. Die Spanne zwischen beiden Segmenten verengt sich wieder, während die Steigerungsdynamik in beiden zulegt. Bis September hatte sich die Lücke auf nationaler Ebene wieder etwas verkleinert, weil Multifamily schneller stieg als Single Family. Das ist das eigentliche Signal.
Gleichzeitig beschleunigen sich die Wohnungsverkäufe. In New York, Washington, Seattle, Orlando, Pittsburgh, Cincinnati und Cleveland ziehen sowohl Verkaufspreise als auch Mieten gleichzeitig an. Das ist keine sektorale Verschiebung mehr, sondern eine Straffung im Gesamtmarkt für Wohneigentum und Miete. Wenn Kaufen und Mieten gleichzeitig teurer werden, verschwindet der Ausweichraum, der Mieter überhaupt in die Position brachte, zwischen Angeboten zu wählen.
Eine methodische Anmerkung bleibt notwendig. Die hier zitierten Zahlen sind Asking Rents, also Forderungsmieten für leerstehende Wohnungen. Sie sind nicht die tatsächlich gezahlten Mieten. Sie enthalten keine Anreize wie zwei Monate mietfrei. Die tatsächlichen Mieten, die im Consumer Price Index für Miete abgebildet werden, können ein anderes Bild zeigen. Doch die Acceleration bei den Forderungsmieten bedeutet, dass die Vermieter ihre Anreize zurückfahren und ihre Listenpreise erhöhen. Das ist ein Vorbote, keine Momentaufnahme.
Die Theorie vom Mietergewinn zerbricht nicht an einem kalten Winter oder einem überraschenden Zinsschritt. Sie zerbricht an der nächsten Quartalszahl. Die Phase, in der ein Überangebot in einem Segment die Preise zähmen sollte, endet. Der einzige Gewinner in diesem Zyklus ist die Erzählung selbst, die nun nachjustiert werden muss. Die Mieter in Miami, Cleveland, Tampa Bay und all den anderen Orten, die zwischen 47 und 65 Prozent zahlen, haben diese Nachjustierung nicht abgewartet.
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